[이코노미톡뉴스=배만섭 기자] 국토교통부는 지난 8월 2일, 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 국토부는 지난 6.19 대책을 통해 투기성 주택수요를 억제하고 과열지역에 대한 전매를 강화한 1단계 대책에 이어 2단계로 시장 안정화 대책을 발표했다.

과열지역 투기수요 유입 차단

①재건축, 재개발 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 25개구 전지역, 경기도 과천시, 행복도시 건설 예정지역을 ‘투기과열지구’로 지정. 이곳은 청약규제, 재건축 주택공급 제한 등 기존 조정대상지역 지정효과 뿐만 아니라 재건축 조합원 지위 양도제한, 오피스텔 전매제한도 강화된다.
또 3억 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달 계획서와 입주 계획서 제출, LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채 상환비율)를 대출만기와 관계없이 40%로 강화한다.
②서울 강남 4구, 용산, 노원, 영등포 등 서울 11개구, 행복도시 건설 예정지역은 ‘투기지역’으로 지정, 다주택자의 투기수요 억제. 이들 지역은 3주택 이상 보유 세대의 양도소득세 10%P 가산, 세대당 주택담보대출 1건 제한 등 세제와 금융제도 강화.
투기과열지구 및 투기지역 지정을 위한 심의절차가 끝나 8월 3일부터 효과발생.
③분양가 상승에 의한 시장불안을 막기 위해 향후 주택시장 상환에 따라 즉시 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용기준 개선.
④정비사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 실수요자 중심으로 진행될 수 있도록 재건축, 재개발 규제 정비. 재건축 초과이익 환수제는 2018년 1월부터 예정대로 시행.
투기과열지구에서는 재건축뿐만 아니라 재개발 및 도시환경 정비사업의 조합원 분양권 양도를 제한하여 시세차익 목적 투기수요의 유입을 차단. 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 재당첨 제한. 재개발 사업시 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율 상향 조정.
투기과열지구, 투기지역으로 지정된 곳은 금년도 도시재생 뉴릴사업 선정 대상에서 제외.

실수요자 중심 주택수요 관리

서울, 행복도시건설 예정구역, 경기, 부산 일부 지역 등 ‘조정대상지역’ 대상 다주택자 양도세 중과제도 도입. 현재 2주택 이상 다주택 보유세대도 1주택 보유세대와 같은 기본세율을 적용받고 있지만 앞으로 소득세법 개정을 통해 2주택자는 기본세율 외에 10%P, 3주택 이상은 20%P의 가산세를 부과하고 장기보유 특별공제 적용도 배제.
조정대상지역 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도 소득세 비과세 요건으로 2년 보유 외에 2년 이상 거주요건 부과. 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 주택을 매각할 때보다 더 높은 50%의 세율을 일괄 적용, 분양권 단기 전매차익을 노리는 투기적 수요에 대응.
다주택자에 대한 금융규제를 강화, 이미 주택담보 대출을 받은 세대가 추가로 대출을 받을 경우 LTV, DTI 비율을 10%P씩 낮추고 아파트 분양에 따른 중도금 대출 보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건까지로 제한.

서민을 위한 주택공급 확대

서울, 수도권의 최근 주택공급 물량은 최근 10년 평균 실적이나 전문 연구기관이 산정한 주택 수요량을 크게 상회하는 충분한 수준, 수도권 내에는 52만 호의 착공이 가능한 공공택지를 보유하고 있음. 앞으로 그린벨트 해제 등을 통해 수도권 내 교통여건 등 입지가 양호한 지역에 새 공공주택지구도 확보해 나갈 계획임.
공적임대주택 연 17만호 계획 중 60%인 10만호를 매년 수도권에 공급하고 도심 내 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 노후 공공청사의 복합개발, 도심 유휴부지 활용도 추진.
이와 별도로 그린벨트와 기존의 공공주택 지구를 활용, 신혼부부를 위한 분양형 임대주택을 맞춤형으로 공급. 이를 위해 ‘신혼희망타운’(가칭)을 조성, 전국 5만호, 이중 3만호를 수도권에 공급할 계획.

실수요자를 위한 청약제도 정비

①실수요자 중심 청약제도 개편, 단기 투기수요가 청약과열을 일으키는 문제를 예방하기 위해 투기과열지구 및 조정대상 지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입기간을 2년으로 강화.
무주택 기간이 길고 부양가족 수가 많은 실수요자가 보다 많은 당첨기회를 갖게 되는 청약가점제의 적용비율을 투기과열지구에서는 100%, 조정대상 지역에서는 75%까지 높인다.
②청약시장이 과열된 지방의 민간택지 공급주택은 전매제한 신설, 지난 7월 18일 주택법 개정으로 전매제한이 없던 지방 민간택지 공급주택의 분양권 전매를 제한할 수 있음.
이에 따라 부산, 대구, 울산, 광주, 대전 등 지방광역시 민간택지의 전매제한 기간을 최소 6개월로 설정하고 조정대상 지역으로 지정된 부산광역시 해운대구, 연제구 등은 1년 6개월 또는 소유권 이전등기시까지 전매 제한, 또 오피스텔도 전매제한 강화.
③주택시장 불법행위 강력 단속. 부동산 불법행위 단속을 위한 특별사법경찰제도를 도입하여 단속행정의 실효성 강화. 국세청 등 관세기관과 합동점검반 구성, 현장 점검 강화, 다주택자·미성년자 등의 주택거래 내역을 분석하여 의심사례로 통보하면 국세청이 탈루혐의를 검증하여 과세조치.
분양권 불법전매 벌금은 현 3천만원에서 1억원 이하로 대폭 올리는 등 처벌규정 강화.
국토부는 이날 발표한 ‘실수요자 중심의 주택시장 관리 방안’을 주택정책의 핵심기조로 삼아 추진해 나가겠다고 다짐하고 향후 5년간 서민 주거지원 정책 청사진을 담은 ‘주거복지 로드맵’을 9월 중에 발표하겠다고 예고했다. 여기에 ‘서민의 주거 사다리’ 마련을 위한 생애단계별 맞춤형 주거복지 지원, 공적임대주택 공급 확대, 사회통합적 주택정책 추진 등 새로운 주거복지 패러다임과 실천전략을 싣겠다는 방침이다.