[2001년 7월호]

5·23 건설경기 활성화대책

분양시장 새바람 기대

양도세 면제, 미분양 매기 일어

업계, 공급확대대책 없어 아쉽다

세제 및 금융지원으로 경기 부추겨

정부는 지난 5월 23일 세제 및 금융지원을 골자로 한 건설경기 활성화 대책을 발표했다.

이 대책은 2천2년 말까지 신축 주택(고금주택은 제외)을 구입하면 해당 주택을 매도할 때 양도소득세를 면제해 주는 세제지원이 큰 내용이다.

현재는 비 수도권 지역에서 금년 말까지 한시적으로 25.7평(이하 전용면적 기준) 이하의 신축 주택을 매입한 뒤 5년 이내에 팔아야 양도세를 면제해 주고 있다.

이번 조치에 따라 고급주택을 제외한 전국의 모든 신축 주택은 매각시 양도세 부과가 면제된다. 여기서 고급주택이란 연건평 80평 이상으로 주택과 부수 토지의 기준 시가가 6억원을 넘는 집, 아파트 등 공동주택의 경우는 전용면적이 50평 이상이고 기준시가가 6억원을 초과하는 집을 말한다.

또 주택사업자와 입주자가 함께 부담하는 취득세 및 등록세의 경우 지금까지 주택사업자에 대해 18평 이하에 한해 면제되던 것을 25.7평으로 확대했으며, 입주자에게는 현행대로 12평 이하는 면제하고 12?18평은 감면키로 했으며, 2천2년 말까지 18?25.7평의 신축주택을 구입해 이전등기 하면 지역에 관계없이 취득세와 등록세를 25% 감면해 준다.

지금까지는 지방에 한해서만 18?25.7평의 신축주택에 한해 취득세와 등록세를 25% 감면해 주고 있다.

주택업체 부도 따른 응급대책

한마디로 이번 조치는 양도세 면제 범위와 신축주택의 취득세 및 등록세 감면 범위를 종전의 지방에서 수도권을 포함한 전국으로 확대한데 초점이 맞춰져 있다.

정부가 이같이 파격적인 건설경기 활성화대책을 내놓은 것은 무엇보다 주택 수요감소에 따른 주택업계의 자금난을 완화시켜 부도를 막아보자는 데 주 목적이 있다고 판단된다.

국내 주택시장에서는 주택 200만호 건설계획에 따라 90년대 들어 지난 97년까지 매년 평균 60만호 가량의 주택이 공급됐다.

그러나 IMF 이후 주택수요가 급감하면서 98년 30만호, 99년 40만호, 2천년 43만 호 등 IMF 전보다 한해 평균 20만호가 적게 건설됐다.

이같은 건설실적 감소는 주택업계의 매출감소로 이어지고, 이는 결국 업계의 자금난으로 이어지면서 부도가 속출하는 등 사회문제로까지 비화됐다.

지난 99년 89개 업체에 불과하던 부도업체는 지난해 크게 늘어 1백41개 업체에 달했다.

이번 세제혜택 대상에는 지금껏 전례가 없었던 중대형 주택이 포함된 데다 무주택자가 전용 면적 18평 이하의 주택을 생애 처음으로 구입할 경우 집값의 70%까지 연리 6%란 저리로 융자해 주는 등 파격적인 조치들이 들어있다. 따라서 이번 조치는 일단 주택시장을 활성화시키는데는 긍정적인 역할을 할 것으로 기대된다.

분양시장 활성화 기대감 커

부동산 전문가들은 이번 대책이 지난 98년의 아파트 분양권 전매 허용과 분양가 자율화에는 미치지 못하는 수준이지만 건교부가 건설산업 활성화를 위해 취할 수 있는 대부분의 카드는 거의 다 내놓았다는 평가를 하고 있다.

최근 증권시장에서 건설관련 주가가 큰 폭으로 오르고 있는 것은 건설경기 활성화에 대한 기대감을 나타내는 것으로 해석할 수 있다.

특히 양도세 한시 면제 대상 주택이 국민주택 규모 이하에서 고급주택을 제외한 전 주택으로 확대됨에 따라 그동안 침체상태를 벗어나지 못했던 중 대형 아파트 분양시장이 살아날 것으로 예상된다는 것이다.

실제로 수도권에서 분양된 신규 아파트의 경우 소형은 수요가 크게 몰려도 40평형 이상의 중대형은 미분양이 속출하는 등 분양시장의 양극화 현상이 심화되고 있다.

이에 따라 주택업체들은 경기도 용인 등 대부분 지역에서는 당초 중대형으로 분양하려던 계획을 수정하는가 하면 아예, 분양대상을 처음부터 중소형으로 낮추는 등 분양전략을 수정했다.

중대형 및 미분양 아파트에 호재

이와 함께 미분양 주택의 구매력을 높이는 계기가 될 전망이다.

미분양 주택은 지금까지 주택업계가 안고 있는 가장 큰 고민거리중의 하나다. 건설교통부 자료에 따르면 지난해말 현재 전국의 미분양 주택수는 총 5만8천5백50호로 나타났다.

정부의 강력한 부동산시장 활성화 노력과 금리 하락, 그리고 증권시장의 침체 등의 영향으로 부동산에 다소 자금이 몰리면서 지난해 미분양주택은 98년 10만2천7백1호로, 99년 7만8백72호에 비해서는 감소했지만 아직도 주택업계의 자금난을 심화시키는 주원인으로 작용하고 있다.

그러나 최근 월세 임대사업에 대한 관심이 높아지면서 소형 미분양 아파트 매입이 늘어나고 있는 가운데 세제혜택까지 겹쳐 실수요자들이 가세할 가능성이 점쳐지고 있다.

현재 각 주택업체의 미분양 판매 상담실에는 미분양 주택에 대한 구입 문의가 늘어나고 있는 것으로 알려졌다.

장기적 회복세는 아직 기대 밖

부동산 전문가들은 정부의 이번 조치가 이처럼 주택에 대한 구매심리를 자극, 실수요로 전환시키는데는 촉매제가 될 것으로 예상하면서도 장기적인 부동산 경기 회복으로 이어지기에는 한계가 있을 것으로 전망하고 있다.

특히 기존 주택을 세제지원 대상에서 제외한 것은 침체된 주택경기를 활성화시키는 데 걸림돌로 작용할 것으로 우려하고 있다.

아무리 신규 주택 구입에 혜택을 주어도 수요자 대부분이 기존 주택을 매각해야 신규 주택 매입이 가능한 상황에서 기존주택 거래에는 아무런 혜택이 없다면 신규주택에 대한 유효수요는 한정될 수밖에 없을 것이다.

오히려 이번 조치로 인해 신규주택 분양시장은 활성화되는 반면 기존 중고주택시장은 더욱 침체가 가속화되는 등 주택분양시장의 양극화가 가속화될 수도 있다.

양도세 면제조치도 때늦은 감이 없지 않다.

현재 서울과 수도권 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 지역에서 집값이 제자리걸음을 하고 있는데, 양도세를 면제한다고 해서 과연 기대하는 만큼의 효과가 있겠느냐 하는 의문점이 남는다.

양도세 면제조치는 반짝 잔치로 끝나거나 ‘가진 자’들에게만 혜택이 돌아가지 않느냐는 지적도 있다. 예를 들어 서울 강남 기준으로 3억원을 웃도는 37평이상 아파트까지도 양도세 면제 혜택을 준다면 일반 서민들에게는 위화감만 불러일으킬 수도 있을 것이다.

택지난과 자금난이 남은 문제

이번 대책에서는 이밖에도 공급을 늘릴 수 있는 유인책이 없다는 것도 아쉬움으로 남는다.

현재 주택건설업체들이 공급을 늘리지 못하고 있는 가장 큰 이유는 택지난과 자금난이다. 지난 수년간 수도권에서는 택지 공급이 줄자 주택업체들은 그동안 준농림지에서 아파트를 지어 부족분을 매꾸어 나갔다.

그러나 난개발 문제 등이 불거지면서 지난해부터는 준농림지에서도 건축이 불가능해지자 주택업체들은 다시 택지난을 겪고 있다.

또 자금문제의 경우 일부 우량기업을 제외한 대다수의 중소 주택업체들은 일반인의 매입 기피로 심각한 자금난을 겪고 있다.

주택업체가 부도로 언제 쓰러질지 모르는 불안한 상황에서 인지도가 떨어지는 중소업체 아파트를 구입하려는 사람이 많지 않을 것이기 때문에 자금난은 앞으로도 계속될 수밖에 없을 것이다.

주택산업연구원의 장성수(張成洙) 연구위원은 “이번 건설산업 활성화 대책에 이 두 가지 문제를 보완할 대책이 빠져 아쉽다”며 “택지 문제의 경우 판교 등 신도시 건설을, 자금문제는 프로젝트 파이낸싱을 도입하면 해결될 것”이라고 진단했다. (坤)