건축과 부동산은 하나의 유기체

▲ 이호영 대표

[이진우 기자 @이코노미톡뉴스] 최근 문재인 정부가 쏟아낸 규제 일변도의 부동산 정책으로 인해 향후 부동산 시장 전망에 대한 불확실성이 높아지자, 대다수 투자자들은 안정적인 수익을 담보하고자 부동산 재테크와 수익형 부동산 등에 대한 관심이 높아지는 추세다. 아울러 투자자들은 기존 주택이나 상가를 매입해 리모델링해서 임대를 할지, 아니면 아예 신축해서 임대사업을 할지에 대한 고민이 깊어지고 있다. 

건축을 한다는 것은 누구에게나 꿈이긴 하지만 철저한 준비과정 없이 잘못된 건축의 시작은 오히려 개인의 고통뿐 아니라 사회 전반에도 막대한 피해를 줄 수 있다. 또한 거액이 투자되는 건축의 특성상 평생 모은 소중한 재산을 운용하는 것인 만큼 투자자들은 건축 전문가와 시장 전문가들의 조언을 받고 협의를 함으로써 시행착오를 최대한 줄여 나갈 수 있을 것이다. 이코노미톡뉴스는 ‘헌집 살래 새집 살래’의 저자 이호영 대표를 만나 건축과 부동산의 유기적 관계를 통한 신개념의 부동산 재테크 비법에 대해 들어봤다. <편집자 주>

이하에서는 이 대표와의 일문일답.

- 책을 쓰게 된 계기가 있나?
“시중에 부동산 관련 서적이 많이 있다. 그만큼 이전과 달리 부동산 재테크와 투자에 대한 대중의 관심이 높아졌다는 의미다. 하지만 기존 서적만으로는 일반인의 접근성이 떨어질 수 있다는 판단과 수익형 부동산에 대한 이해와 수준을 다른 차원에서 높여보고자 펜을 들었다.”
  
- ‘헌집 살래 새집 살래’라는 제목부터 눈에 띄고 재밌는 거 같다. 이렇게 정한 이유는?
“제목만 보면 단순히 헌집과 새집을 비교한다고 생각할 수 있지만 알고 보면 제목 자체에 많은 의미가 내포돼 있다. 먼저 ‘살래’의 의미는 사고파는 거래의 의미도 있지만 거주한다는 뜻도 있다. 부동산과 건축에 관련한 내용을 한꺼번에 넣다 보니 초기에는 ‘헌집 살래 새집 질(=지을)래’로 정하려고 한 바 있다.”

- 부동산과 인연을 맺게 된 각별한 사연이 있다던데?
“젊은 나이에 여러 사업에 도전했지만 실패하고 세 들어 살던 집마저 재건축이 예정됐다. 집을 구하기 위해 서울에서 주택 가격이 가장 저렴한 곳이라면 모두 다녀 봤다. 최종적으로 방문한 지역이 현재의 수색·증산 뉴타운 구역이 있는 은평구 증산동이었다. 당시 증산동에 소재한 주택을 보러 갔다가 중개업자가 말하는 다가구주택과 다세대주택의 차이점을 몰라 당황한 적이 있다. 나중에는 인근 역촌동에서 다세대주택을 구매하게 됐고 그 집을 소개한 중개업소에서 일하게 되면서 부동산 업계에 발을 딛게 되었다.”

- 책 표지 부제에 “건축을 알면 알짜 부동산이 한눈에 보인다?”는 의미는?
“최신 주거 트렌드를 알기 위해서는 신규로 공급되는 아파트나 오피스텔의 분양 홍보관이나 모델하우스 방문은 필수다. 일반인들은 견본주택 내 모형도와 설계도면만 봐서는 그 내부와 치수 크기를 가늠하기 어렵다. 하지만 경험이 쌓이면 설계도면만 보고도 좋은 집을 알아낼 수 있게 된다. 그만큼 집을 보는 시야가 넓어지고 알짜 부동산이 한눈에 보인다는 의미다.”

- 부동산 재테크 서적에 건축 내용이 나온다. 매우 특이하다.
“건축물은 사람이 사용하고 거주하는 소중한 공간이다. 또한 건축물은 오랜 기간 동안 인간이 살아온 생활방식이 고스란히 적용될 수밖에 없다. 결국 건축물은 사람이 사용하고 이용하기 편리하도록 그 의도대로 만들어진 게 분명하다는 의미다. 설계도면이나 평면도 등을 많이 접해본 사람은 건물 외부에서도 건물 안의 구조가 보이게 된다.”

- 부동산과 건축을 연결한 이유는 따로 있나?
“서울의 한 신혼부부가 신축빌라를 구매하고 땅을 치고 후회하는 사례가 있었다. 막상 이사 왔는데 새로 산 냉장고를 놓을 자리가 없었다고 한다. 또 다른 사람은 발코니의 폭이 넓지 않은 주택에서 김치냉장고를 놓지 못하거나 세탁기 등을 이용할 수 없는 경험을 했다. 더러 창문이 아예 없는 방이 있을 수도 있거나 또는 유리블록(불투명하게 짜놓은 창)으로 된 방이 있는 주택을 구매한 사람도 적지 않다(소위 ‘먹방’ 또는 ‘먹통’이라고도 부르는데 특히 채광이나 환기에 취약할 수밖에 없다).

대개 견본주택에서는 각종 화려한 디스플레이를 선보이기 때문에 대부분은 인테리어나 구조만 신경 쓰며 구경하게 된다. 집을 보면서 가구의 실질적인 배치나 크기, 가전제품의 위치 등을 고려하는 사람은 많지 않기 때문에 종종 발생하는 문제점이다. 결국 건축이나 공간에 대한 이해가 있어야만 비로소 부동산을 제대로 알 수 있는 것이다.”
  
- 부동산 거래사례 말고 재테크나 투자와 건축과의 연결을 구체적으로 설명한다면?
“부동산 투자에 있어서 설명도 가능하다. 일반적으로 높은 층수와 남향이나 동향을 선호하지만 그만큼 상대적으로 가격은 비싸다. 대부분 선호한다고 해서 저돌적이고 맹목적인 ‘따라 하기’식 투자는 절대 금물이다. 수익형 부동산의 경우 저층에 앞이 꽉 막혔더라도 가격이 저렴하다면 선택하는 것이 투자비용도 수익률도 훨씬 나은 경우도 많다. 

예컨대 실내구조로 살펴보았을 때 계단실과 엘리베이터가 가까운 호수를 바쁜 현대인(임차인)들은 선호한다. 오히려 출퇴근 시간에 쫓기는 경우 엘리베이터를 기다리기보다는 계단으로 내려가는 것이 빠르기 때문에 저층을 선호하는 임차인도 많아졌다. 임차인이 많다는 것은 저층 임차수요가 받쳐주고 공실 위험이 작다는 말과 일맥상통하기도 한다.”

- 부동산 투자 서적에 경매 얘기가 없다. 이유가 있나?
“이 책이 472쪽에 달한다. 이 책에는 경매와 관련한 내용이 단어 외에는 나오지 않는다. 부동산과 건축은 하나의 유기체다. 건축과 부동산 관련 사례와 이야기로도 충분하다고 생각한다. 경매 역시 부동산 상식이나 지식의 기본이 된다. 만일 경매와 관련한 내용까지 다뤘다면 초점이 흐려질 수도 있다.”
  
- 부동산을 거래할 때 유의사항이 있다면?
“부동산 거래에 있어 가장 기본인 등기사항 증명서 확인조차 안 하고 계약해서 피해를 보는 경우도 있다. 건축을 하면서도 비슷한 사례가 있다. 족보도 없이 떠돌아다니는 설계사무소 명판이 찍힌 계획도면만 신뢰해 땅을 매입하고 막심한 손해를 보는 경우도 있다. 계획도면을 100% 맹신해서는 안 된다. 계획도면은 말 그대로 계획일 뿐이기 때문이다.

등기사항 증명서의 갑구에 나오는 가등기나 다가구주택의 지분 관계를 알아야 하는 등 파악해야 할 사항이 적지 않다. 아파트와 연립, 다세대주택처럼 집합건축물이 아닌 단독주택이나 다가구주택은 건물과 대지와 등기사항 증명서 상 소유주가 다른 경우도 있을 수 있다. 결국 건축물대장만 확인하고 계약하는 사례도 있다.”
  
- 매매할 때 말고 임대인과 임차인 간 거래할 때 유의사항도 있나?
“반드시 매매 등의 거래가 아니더라도 전·월세를 구할 때도 등기사항 증명서를 비롯한 여러 공부(공정 장부)의 확인이 필요하다. 전세권설정을 하지 않는 대부분의 전세는 채권적 전세라고 불린다. 

예컨대 매매시세가 10억 원가량 되는 건물에 대출이 전혀 없었다. 6명의 임차인 모두 잔금을 치를 때는 대출이 없는 등기사항 증명서를 확인을 하였지만 대출이 없다는 것에 임차인이 안심하고 확정일자인과 전입신고를 게을리 했을 경우 문제가 발생한다. 그렇다면 임대인은 언제든지 얼마든지 선순위로 대출을 받을 수 있다. 이런 경우를 대비해 확정일자와 전입신고는 필수사항이며, 임대기간 중이라도 중간에 등기사항 증명서를 열람 및 발급해 해당 주택의 권리 사항을 점검할 필요가 있다.”
  
- 과장광고나 허위매물에 속아 낭패를 볼 수 있다. 실수요자가 고를 수 있는 안목은?
“투자든 실수요든 가장 중요한 것은 ‘입지’다. 입지에서는 뭐니 뭐니 해도 역세권이다. 두 번째는 실소유, 실거주자라 할지라도 투자자가 많이 선택한 단지를 사는 것도 하나의 요령이다. 투자자가 많다는 것은 매매든 전월세든 거래가 많다는 것을 의미한다. 거래량이 증가할수록 임대료 상승과 가격 상승을 예고하기도 한다.”

▲ 이호영 대표

- 수익형 부동산을 건축하거나 소형 주택을 짓길 원하는 이에게 당부할 사항이 있다면?
“대형 오피스텔이나 주상복합 오피스텔은 대로변에서 지어야 한다. 하지만 소규모 오피스텔이나 소형 주택은 굳이 대로변의 값비싼 땅이 불필요하다. 앞에서 설명한 대로 역만 가까우면 골목 안의 이면도로도 나쁘지 않다. 수익형 부동산의 특성상 임대수익률은 매우 중요하다. 대로변이나 이면도로나 같은 블록 안에서는 주어진 용적률의 차이가 크지 않기 때문이다.”

- 대로변보다 이면도로가 무조건 좋다는 결론인가?
“문제는 땅 가격이다. 예를 들어 면적이 660㎡의 대지가 각각 대로변과 이면도로에 위치했다고 가정하자. 분명 둘 사이는 가격이 두 배 가까이 차이가 난다. 이면도로의 건축주는 대로변 건축주가 치루는 대지가격으로도 토지를 매입하고 건축비용에 충당도 가능하다. 반대로 임대료의 차이도 크지 않는다. 이면도로의 원룸의 월세가 50만 원이라면 대로변이라고 2배를 받을 수 있는 것이 아니기 때문이다.”

- 이 책에서 반드시 추천하고 싶은 파트가 있다면?
“책에 나오는 모든 내용이 다 좋다.(웃음) 우선순위를 두기가 어렵지만 아무래도 ‘좋은 땅고르기’ 부분에 관심이 많을 듯하다. 하지만 이 단락에서 다루는 땅의 우선순위 정하는 방법도 결국 건축법에 대한 기본적인 이해가 뒷받침되어야 한다.”

- “저자의 땀 냄새가 난다”라는 인터넷 리뷰를 보았는데 무슨 뜻인지?
“솔직히 처음 중개업을 시작할 때만 해도 이사를 온 지 얼마 안 돼 동네가 낯설고 중개업도 처음이라 아는 게 하나도 없었던 게 사실이다. 타 업소나 중개업자가 소홀히 여기거나 무시하던 기본에 더욱 충실하려고 했다. 

동네를 매일같이 자전거를 타고 돌아다니며 모든 주택을 암기하다시피 했다. 손장부를 갖고 다니면서 전부 기록했다. 구조와 방향은 물론 내부에 설치돼 있는 필요한 부분에 대해서도 전부 기록했다. 이렇게 누구의 도움 없이도 무조건 발로 뛰며 독자적 기술과 방법을 고안하고 연마하는 노력을 두고 지나치게 칭찬하는 것 같아 감사할 따름이다.”

- 실제 현장에서 영업을 하고 있는 개업공인중개사도 많이 구독했다던데?
“아마도 ‘Part3 시작이 절반 중 온몸으로 익히는 현장 감각’ 때문인 것 같다. 부동산은 움직이지 않는 특성을 가지고 있는데 이를 부동성이라고 한다. 또한 부동성으로 인해 현장에서 직접 확인하는 작업이 필요하다. 이를 임장활동이라고 부른다. 임장활동 때 확인하고 따져봐야 할 사항이 한두 가지가 아니다.

예컨대 인접대지와의 고저차를 쉽게 알 수 있는 방법, 인접도로가 몇 미터인지 눈으로 쉽게 확인하는 방법, 점포 전면의 길이를 알아내는 방법 등 실전 노하우를 소개한다. 현장에서 바로 써먹을 수 있도록 공인중개사, 경매인, 개발업자 그리고 건축주(예정자)나 일반인에게도 매우 유익한 파트다. 지난 십 수 년 동안 부동산과 건축 분야를 넘나들며 터득한 노하우의 결정체라고 할 수 있다.”

- 정부가 다주택자의 갭투자를 막아보겠다고 하는데 이를 어떻게 보나?
“지난해 ‘비트코인이네, 블록체인이네’ 정부나 언론에서 떠들기 전, 이런 가상화폐에 대한 내용을 전혀 몰랐던 국민들조차 몇 백만 원에서 몇 천만 원씩 투자해서 현재 손해를 본 사람들도 많다. 가상화폐의 알림이 효과와 같이 ‘갭투자’도 마찬가지다. 정부의 8·2대책 이후 ‘갭투자’라는 용어조차 모르던 일반인들도 이제는 우후죽순 갭투자에 동참하고 있다. 갭투자는 투기가 아닌 투자의 기법 중 하나인 만큼 일반인의 갭투자는 오히려 앞으로 성행할 것으로 전망된다.

정부가 잡고자 하는 것은 천정부지로 오르던 집값이었다. 갭투자 자체를 규제하고자 하는 것이 아니다. 서민들의 내 집 마련의 꿈을 막고 있는 투기세력을 없애고자 하는 취지가 강했다. 하지만 (표현이 그렇지만) ‘벼룩 잡으려다 초가삼간 태운다’고 하지 않던가. 결국 돈 없는 서민의 내 집 마련은 더욱 어려워졌다고 본다. 10억 원짜리 아파트가 서민이 살 수 있는 주택은 아니지 않는가. ‘서울 버리고 경기 가서 집사라’는 말과 다름없지만 경기도 아파트라고 저렴한가?”
  
- 문재인 정부 정권 기간 중 부동산 시장 상황이나 전망은 어떻게 보는지?
“실제로 8.2대책 이전에는 월세나 전세 살던 서민들은 2억~3억 원 정도 되는 다세대주택을 그나마 절반 이상을 대출을 얻어서라도 자신 집을 장만했다. 하지만 8.2대책 이후 강화된 대출 규제로 소득 없는 서민은 앞의 기회조차 없어졌다는 비판과 지적이 많아진 이유다. 

게다가 지난 3월 추가 시행된 DSR 규제로 아예 생계가 어려워 가계대출을 받던 서민들은 아예 있던 대출한도도 막혀버렸다. 서민들은 없는 현금에 돈도 못 빌리게 됐다. 결국 서민들은 집 사지 말라는 말이나 다름없다. 남의 집에 세 들어 사는 서민들은 계속해서 세 들어가 살라는 얘기밖에는. 그나마 서민들이 빚내서라도 내 집 마련을 했던 일은 앞으로는 벌어지지 않을 것 같다.”
  
- 현재 종부세율 조정이 있었는데 향후 정부의 부동산 정책과 전망은?
“추가적인 보유세의 인상은 어느 정도 한계가 있다. 또한 초과이익 환수제로 멈춰있는 재건축 아파트도 서울시의 ‘규제와 개발’사이의 고민이 많다. 여기에 ‘토지공개념’의 도입은 사회적으로 큰 파장을 일으킬 수 있다. 우리나라 경제를 파탄지경에 이르게 할 수도 있다.”

- 경제 파탄이란 말까지 쓰며 부동산 시장이 악화될 거라고 보는데 이유는?
“다주택자와 집이 많은 부자들은 부동산 정책으로 절대 망하지 않는다. 오히려 대출금리는 점차 오르고, 이자는 점점 늘어나고, 대출금의 일부를 상환해야 하는 1주택자조차 거리로 내몰릴 수 있다. 

이런 기조가 지속되고 외부로의 충격이 있으면 아마 이 정부는 임기 내 부동산에 대한 규제책과 경기 부양책을 동시에 쓰는 최초의 정부가 될 수도 있다고 본다. 현재 부동산 시장은 너무 위험하고 앞으로도 충분히 염려스럽다. 세입자는 계속 세입자로 남아있어야 하며 높아지는 세금과 월세, 보증금은 모두 세입자에게 전가될 것이다.”

- 강남 재건축 아파트 시장은 어떻게 보는지?
“강남 재건축 아파트 주민 의지에 달렸다고 본다. 현재도 매매 등 거래 절벽 사태의 조짐이 보인다. 거래가 중단되면 그동안의 매입을 관망하던 매매수요가 전·월세 등 임대수요로 몰리게 된다. 강남 4구는 학군으로 풍부한 임대수요가 넘쳐난다. 자연스럽게 임대시장이 비대해지면서 그만큼 임대수익에 대한 구체적 신뢰가 형성된다. ‘강남불패’라는 신뢰가 점점 강해질수록 분담금을 떠안고도 갈 수 있는 재건축 현장은 얼마든지 많다고 본다.”

- 그에 대한 대안이나 정부에게 바라는 점은?
“사연 없는 무덤 없고 아니 땐 굴뚝에 연기 나는 법은 없다. 무슨 일이든 사물이든 현상에는 다 이유가 있다. 강남 집값이 오르는 이유를 강남 주민들에게 책임을 전가하는 것은 잘못된 일이다. 투기가 되었든 투자가 되었든 거래량이 많아 집값이 천정부지 오른 것도 지난 정부나 현 정부 탓으로 돌리는 것도 잘못된 비판이다.

최근 몇 년 동안 저금리 기조 속에 지난 정부에서의 경기 부양책 그리고 건설부문 호경기가 맞물리면서 주택 가격 상승으로 이어졌다. 시장 논리를 거스르는 섣부른 규제와 정책 그리고 지나친 정부의 시장 개입은 아니 한 만 못할 정도로 후회할 일을 만들 수도 있다고 본다. 시장 상황에 따른 민감하고 적절한 대응만이 부동산 정책의 성공으로 가는 길이라고 믿는다.”

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