△ 지난해 6·19 청약시장 맞춤형 규제 투약, 8·2 부동산 종합백신 주사
△ 올해 9·13 종부세·대출규제 대수술, 9·21 주택공급 시술 및 10월 DSR·RTI관리 시술 추가 예약
△ 정치권 및 부동산 전문가, 21일 공급 대책 등 지켜봐야… 9·13 대책에 대한 평가와 반응은 엇갈려

[이호영 기자 @이코노미톡뉴스] 정부는 지난해 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8.2 부동산 대책) 발표 이후 고강도 부동산 종합대책을 지난 13일 발표했다. 부동산 시장에서는 ‘서울 집값 상승’을 억제할 수 있을지 아니면 ‘참여정부의 데자뷰’를 다시 보게 될지 전망이 엇갈리며 관심이 쏠리고 있다.

최근 갭투자 비중이 크게 증가하는 등 투기수요에 가세하면서 실소유자들조차 내 집 마련의 기회를 놓친다는 불안감 등으로 추격매수 심리가 확산하는 분위기가 연출되면서 시장불안을 가중시켰다고 정부는 진단하고 있다. 1년 새 풍부한 시장 유동성 하에서 매물 부족 상황까지 겹치며, 가격상승을 기대하는 공급자 우위의 시장 상황을 지속됐고 많지 않은 거래량에 서울의 집값은 꾸준하게 상승했기 때문이다.

“투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력을 쏟을 계획이다. 이번에 정부가 내놓은 ‘주택시장 안정방안’(9·13 부동산대책)에는 종부세를 비롯한 보유세 강화부터 다주택자의 대출규제, 양도세요건 강화, 투기수요 원천 차단 등 조금 더 진화된 대책으로 면밀하게 규제한다. 정부는 이런 부동산 시장의 왜곡현상을 막고 9·13 부동산 대책의 제목처럼 주택시장의 안정을 목표로 투기수요 차단에 대한 단호한 의지를 나타냈다.

문재인 정부 부동산 정책, 1년의 처방일지

현재 문재인 정부는 지난해 6월 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’(6·19 대책) 이후 16개월 동안 8차례의 크고작은 부동산 대책들을 쏟아냈다. 이번 ‘9·13대책’까지 두 달에 한 번 정책을 발표한 셈이다. 집권 초기 문제가 됐던 서울 및 수도권 집값을 잡는데 실패했다는 평가를 일부에서 받고 있다.

6·19대책은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 하향 조정하고 조정대상지역을 확대함으로써 대출규제를 통해 청약시장의 과열을 막으려 했다. 이후 한달여만에 8·2대책을 발표함으로써 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 투기지역으로 일부를 중복 지정함으로써 대출·거래·세금 등의 종합적인 부동산 규제를 시도했다. 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 양도소득세 중과, 분양권 전매 금지 및 제한, LTV 및 DTI 강화, 청약제도 정비 등을 통해 다주택자 등 투기수요를 압박했다. 이후 10·24 ‘가계부채종합대책’, 11·29 ‘주거복지로드맵’, 12·13 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 지난해 내놨다.

올해 들어 2·20 ‘재건축 안전진단 기준 강화’ 방안을 발표했으며, 지난 3월에는 DSR과 RTI를 조기 시행에 들어갔다. 4월 1일부터 양도세 중과가 예고됨에 따라3월에는 임대사업자 등록자수가 역대 최대치에 달하고 거래량도 최고치를 경신하기도 했다. 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 본격적으로 시행됨에 따라 서울의 아파트 거래량도 급감하기 시작했다.

정부가 지난 6월 발표한 종합부동산세 인상안이 예상보다 미흡한 평가가 나오고 박원순 시장의 여의도·용산 통개발 계획이 발표되면서 서울 지역 부동산 시장은 매도물량이 급감하고 적은 거래량에도 집값 상승으로 이어졌다. 마·용·성을 비롯해 인근 지역으로까지 집값 상승 현상이 확대돼 종로구, 중구, 동대문구 그리고 동작구가 덩달아 올랐다.

이후 7·5 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’을 발표했으며, 지난 27일에는 8·27 ‘수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화’를 통해 수도권 내 공공택지 30여 곳 추가 개발(30만호 이상 추가 공급) 계획안을 발표했다. 서울 동작구, 종로구, 중구, 동대문구 4곳을 투기지역으로, 경기 광명시와 하남시를 투기과열지구로 추가로 묶었다.

지난달 조사된 서울 아파트 매매가격 변동률(전월 대비-한국감정원)을 살펴보면 6·19대책과 8·2대책 발표이후 상승률이 주춤하는 것을 알 수 있다. 이후 지속적인 상승을 거듭하다가 2·20 안전진단 기준 강화 발표와 더불어 3월 금융규제와 4월 양도세 중과 시행 예정으로 매매·증여 등 거래량이 늘면서 석 달간 감소세를 보였다. 주춤했던 아파트 가격은 박원순 시장의 여의도·용산 개발 계획 발표로 매도물량이 급감하고 적은 거래량에도 또다시 상승 기류를 탔다.

한국감정원 자료(10일 기준)에 따르면 서울 주간 아파트 가격은 지난주(0.47%) 대비 0.45% 오르는 데 그쳤다. 8·27대책과 9월 고강도 부동산 대책 예고에 따라 서울 아파트값 상승폭은 소폭 둔화한 것으로 나타나며 두 달 이상 연이어 오르던 상승폭이 다소 줄어드는 모양새다.

지난해 8·2 대책과 11·29 주거복지 로드맵의 100만호 주택 공급 계획 역시 전국 단위의 계획으로 공급대책으로 미흡하다는 평가를 받아왔다. 8·27 대책에서 30만 호, 30여 곳을 발표했지만 구체적인 실행계획·추진안이 빠져 오는 21일 해당 지역과 공급 규모에 대한 발표에 관심이 쏠리고 있다.

부동산 전문가들은 정부가 1년 만에 준비한 고강도 대책인 만큼 집값 상승 억제에 단기적인 효과는 있을 수 있겠지만 이미 1100조원을 초과한 유동자금에 대한 방향을 알 수 없는 상황에 9·21 주택 공급 추가대책이 중요한 변환점으로 꼽고 있다.

이어 국토교통부가 지난 8·27대책에서 언급했던 주택 공급 확대 방안(택지 공급 등) 발표를 21일로 미루면서 추석 연휴를 앞둔 가운데 부동산 시장에서는 관망세가 지속될 것으로 보인다.