[정보라 기자 @이코노미톡뉴스] 9·13 부동산 대책이 발표된 이후 정확한 가이드라인이 없어 예외 규정과 관련해 금융 소비자들의 혼란이 이어지고 있다. 이에 대해 무주택자와 규제지역 내 1주택자를 중심으로 대출 규제와 전세자금보증, 장기보유특별공제를 나눠서 정리해봤다.

1주택자의 경우 세금 부담에 관한 내용은 많이 바뀌지 않는다. 하지만 주택담보대출은 다르다. 규제지역 내의 주택을 구입하려는 경우 대출 규제가 강화됐다.

규제지역은 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역을 말한다.

조정대상지역은 서울 25개구와 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2신도시) 및 부산(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군 일광면), 세종시로 구성돼 있다.

투기과열지구는 서울 25개구, 경기(과천, 광명, 하남), 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시로 지정했으며 투기지역은 서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서·동작·종로·동대문·중구)과 세종시다.

1주택자 주택담보대출…원칙적으론 불가능, 예외 있어

무주택자는 공시가격 9억 원(시가 약 13억 원) 이하의 주택을 구입하려고 할 때는 현재와 달라지는 게 없다.

하지만 무주택자가 규제지역에서 고가주택(공시가격 9억 원·시가 약 13억 원)을 구입하려고 할 경우에는 실제 거주할 목적이어야만 주택담보대출을 받을 수 있다.

그 이외에는 임대 사업 등 실거주 목적이 아니라면 대출이 불가능하다. 다만 무주택자가 고가주택을 구입한 후 2년 내에 구입한 주택으로 전입을 한다면 예외적으로 대출이 가능하다.

반면 1주택자가 규제지역 내에 위치한 주택을 새로 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 건 원칙적으로는 불가능하다.

하지만 1주택자가 규제지역 내에서 실거주를 위해 주택을 신규 구입하려고 한다면 주택담보대출을 받을 수 있다.

또 1주택자가 추가로 주택을 구입하는 이유가 내집마련을 위한 자녀(무주택자)의 분가, 다른 지역에 거주하는 부모를 내 거주지 근처로 전입시켜 봉양(벌거봉양)하는 경우처럼 실제 입주용이거나 불가피한 사유라고 판단될 때는 예외적으로 대출이 가능하다. 이때는 기존에 가지고 있던 주택을 계속해서 보유할 수 있다.

1주택자가 분가나 세대 분리 없이 타 지역 직장 근무 등으로 불가피하게 2주택을 보유하는 경우에도 기존주택 보유를 인정한다. 다만 이때는 실거주를 하고 있다는 걸 명백하게 입증해야 한다.

주택담보대출은 가능하지만 기존주택 보유가 인정되지 않는 경우도 있다.

1주택자가 규제지역 내에서 고가주택을 구입하려고 할 때 실거주 목적인 경우엔 주택담보대출을 받을 수 있다. 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 목적으로 더 넓은 집으로 이사를 하려는 경우에도 대출이 가능하다. 결혼이나 동거봉양(60세 이상 부모), 학교 취학, 근무 상 형편, 1년 이상 질병치료, 학교폭력과 같이 부득이한 경우에도 대출을 받을 수 있다.

다만 이때는 기존주택 보유를 인정받을 수 없어 2년 이내에 처분해야 한다. 이 조건을 위반한다면 3년 동안 주택 관련 대출을 받기가 어렵다.

1주택자 생활안정자금…1년에 최대 1억 원 대출 가능

주택담보대출과 관련해 1주택자가 의료비나 교육비 등 생활안정자금을 목적으로 대출을 받으려는 경우에는 현재 시행하고 있는 방식과 동일하게 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 40%씩 적용 받는다.

대출은 한 물건 당 1년에 최대 1억 원까지만 받을 수 있다. 만약 올해 A주택을 담보로 1억 원을 빌렸다면 다음 해에도 A주택을 담보로 최대 1억 원까지 추가로 대출이 가능하다.

대출을 받을 때는 주택구입 목적이 아니라는 약정을 체결해야 하며 주택보유여부를 주기적으로 확인받게 된다. 이를 어긴다면 대출을 바로 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년간 제한한다.

다만 금융회사의 여신심사위원회가 승인하고 증빙자료를 제출하면 기존에 주택담보대출을 받은 게 있어도 주택별로 LTV·DTI 내에서 생활안정자금으로 1억 원 초과 대출이 가능하다.

1주택자 전세자금보증…소득 1억 원 이하 공적 보증 제공

전세자금보증 관련 무주택자는 부부합산을 기준으로 소득과 상관없이 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)에서 공적 보증을 제공한다.

1주택자는 부부 합산 소득이 1억 원 이하인 경우에만 보증을 받을 수 있다. 다만 주택금융공사 기준으로 보금자리론 소득기준을 초과하는 경우에는 보증요율을 높인다.

보금자리론 소득기준은 기본 7000만 원이며 맞벌이 신혼부부의 경우에는 8500만 원, 다자녀 가구의 경우에는 1자녀 8000만 원, 2자녀 9000만 원, 3자녀는 1억 원이다.

부부 합산 소득이 1억 원이 넘는 경우라도 같은 집에서 전세를 연장한다면 주금공과 HUG의 보증을 계속 받을 수 있다. 다만 이사를 가기 위해 신규로 전세대출을 받으려는 경우에는 공적 보증을 받을 수 없다.

대신 금리가 공적 보증보다 0.5% 높은 민간 상품인 서울보증보험을 이용할 수 있다. SGI서울보증은 다주택자에게는 전세대출 보증 상품 이용을 제한하지만 소득 요건은 적용하지 않을 예정이다.

여기에 전세대출을 받은 경우에 금융회사가 주기적으로 담보로 잡은 전세주택에 실제 거주하고 있는지, 추가로 주택을 산 경우가 있는지를 확인해 실제로 거주하고 있지 않을 경우에는 전세대출을 회수하며 2주택 이상 보유 시에는 공적 전세보증 연장이 제한된다. 단, 전세 보증이 만기되기 전에 1주택 초과분을 처분한다면 만기 연장이 가능하다.

1주택자 장기보유특별공제…2년 이상 실거주해야 최대 80%

또 실거래 가격이 9억 원을 넘는 주택을 가지고 있는 1주택자의 경우 장기보유특별공제 요건이 강화된다.

장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물을 양도하는 경우에 양도소득금액을 계산할 때 일정한 금액을 공제해 양도소득세를 계산하는 제도로 현재는 거주기간 조건 없이 보유한 기간만으로 최대 80%까지 공제를 적용했다.

하지만 이번 부동산 대책 발표 이후부터는 2년 이상 실거주한 경우에만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 10년 이상 보유하고 그 기간 중 2년 이상 실거주를 했다면 최대 80%까지 적용받을 수 있는 것이다.

하지만 2년 미만으로 거주를 했다면 특별공제가 아닌 일반공제를 적용 받아 15년 이상 보유를 해도 최대 30%까지만 공제를 받는다. 대신 장특공제 적용 시기는 2020년 1월 1일 이후 양도부터 적용된다.

이와 함께 조정대상지역에서 일시적으로 2주택을 보유한 소유자는 새로운 주택을 구매한 후 3년 이내에 이전 주택을 양도하면 현재는 양도세를 내지 않았지만 이번 개정을 통해 3년에서 2년 이내로 양도세 부과 기간이 줄어들었다.