우수한 교통 환경·생활 인프라 갖춘 역세권 입지를 선택해야 공실이 없어
튼튼한 배후입지와 향후 개발 호재 등도 뒤따라야 지속적인 임대 수익 기대

[이호영 기자 @이코노미톡뉴스] 지난해 8·2대책 이후 최근 9·13 대책까지 주택시장을 옥죄는 정부의 고강도 부동산 규제정책이 지속되자 상대적으로 반사이익을 보는 부동산 상품이 있다.

바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산의 대표적인 상품 아파트 대체재인 오피스텔이나 도시형생활주택이 있다. 9·13 대책 이후 완판되는 등 투자자들의 문의가 대책 발표 이전보다 5배 이상 증가했다고 분양 관계자는 전했다.

이는 규제지역 내 2주택자 대출 규제와 임대사업자의 주택담보인정비율(LTV) 하향 조정으로 인해 부동산 재테크 관련 투자 고수들이 수익형 부동산으로 발길을 돌리는 이유다. 또한 시중 풍부한 유동성 자금이 보유세 등 부동산 규제에도 적은 비용으로도 안정적인 수익을 얻고 세금 부담을 덜어보겠다는 의지가 반영된 것이다.

지난해만 보더라도 수도권에 공급된 오피스텔은 6만실 이상으로 과잉공급 논란까지 일었던 오피스텔 등 수익형 부동산 시장은 주택 규제의 풍선효과를 보고 있는 것이다. 이후 꾸준히 상승하는 거래량에 분양시장에서도 높은 청약 경쟁률을 기록하며 수요층이 몰리고 있다.

■ 최근 오피스텔 및 상업시설 등 수익형 부동산 분양시장 반사이익 본다

최근 주요 지역에서 분양에 나선 오피스텔 분양 현장은 청약 및 분양 대박 기록을 써 내려가고 있다. 실제로 지난 4월 양도세 중과 시행으로 인해 주택 시장에 거래가 끊긴 시기에 5월부터 서울 동대문구 제기동역에서 분양을 마친 '동대문 베네스트 어반라이프'의 경우 오피스텔 402실을 한 달도 안 돼 전실이 모두 완판됐다.

지난 7월 경기도 부천에서 분양한 ‘힐스테이트 중동’은 49실 모집에 6188명이 몰렸고 이달 초 분양한 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’ 역시 2513실 모집에 1만여 명이 몰려 삼송지구 분양 오피스텔 단지 최초 최고 청약경쟁률을 기록했다.

지하철 1호선 청량리역에서 최근 분양을 마친 '청량리역 리버리치' 오피스텔의 경우도 마찬가지다.  이달 중순부터 분양한 단지는 오피스텔 총 77실 공급에 450여 명 이상이 몰려 5.9 대 1의 경쟁률을 보이며 계약 당일 오전에 조기 마감됐다.

업계에서는 정부의 강도 높은 부동산 규제로 인해 주택 시장으로 투자의 길이 막혀 규제에서 비껴간 상품으로 갈아타려는 움직임이 일면서 오피스텔 등 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있다는 분석이다. 특히 투자자들은 배후수요가 풍부하고 향후 개발호재가 많은 수익형 부동산을 우선 선점하기 위해 발 빠르게 움직이고 있다.

이미경 부동산센터 이사는 “지난해 8·2 대책 이후 주택 임대사업자의 증가로 이어졌다면 이번 9·13 대책으로 당분간은 수익이 안정적이면서도 규제에도 세금 부담력이 강한 수익형 부동산으로 투자자가 옮겨가는 양상을 보일 것”이라고 전했다.

■ 교통망 확충 및 인근 배후수요와 교육 인프라 갖춘 소형 오피스텔·도시형생활주택

승윤종합건설은 의정부동 187-15번지 일원에 ‘의정부 노블리안시티스타’ 회사보유분을 분양 중에 있다고 밝혔다. 이 단지는 지하 3층~지상 19층으로 총 295세대(도시형생활주택 261세대, 오피스텔 34실, 근린생활 4호)로 구성돼 전용면적 22.93㎡~46.49㎡으로 1~2인 가구 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 설계되어 실용성을 높였다.

이중 도시형생활주택은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급된다. 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 전 세대 보안 CCTV, 홈오토메이션 시스템 도입, 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들을 기본으로 무상 제공된다.

‘의정부 노블리안시티스타’는 의정부 중앙역에서 도보로 10초 거리다. 지하철 1호선 의정부역과도 가까워 도보 7분 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 또한, 2024년 개통 예정인 GTX C노선, 7호선 추가 연장과 동부간선도로 지하화 등 교통망 확충과 미군 기지 반환(예정)과 이전으로 인한 경기북부 광역행정타운, 을지대학 캠퍼스와 을지대학병원 등 대형 개발 호재가 많다.

‘의정부 노블리안시티스타’는 승윤노블리안시티가 시행하고 승윤종합건설이 시공, 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 한다. 홍보관은 의정부시 의정부동 494번지 센트럴타워 5층에 위치하고 있다.

■ 선시공·후분양, 선임대·후분양하는 평택 상업시설 주목

경기도 평택시 지산동 781-9번지 일대에는 ‘평택 렉스빌플러스’의 상업시설을 분양 중에 있다. ‘평택 렉스빌플러스’는 지하 2층~지상 13층의 규모로 도시형생활주택 299세대, 오피스텔 60실 등 총 359세대가 입주를 마친 상태다.

이 단지는 송탄 시외버스터미널 도보 1분, 송탄역 도보 3분 거리의 초 역세권에 위치해 있다. 2015년 분양 당시에는 도시형생활주택·오피스텔의 분양을 조기 마감한 바 있으며, 지난해 7월 입주 시기에도 관심이 높아 공실이 없는 단지로 유명세를 치렀다.

평택은 삼성과 LG 등 대기업을 비롯해 270여 개 글로벌기업이 앞다퉈 투자하는 글로벌 도시로 변모하고 있다. 또한 여의도의 5배 규모 평택 미군 기지에는 올해 서울 용산의 미군 기지 이전으로 지가 상승이 계속 이어지고 있다. 미군 기지로 인한 경제기대 효과만 18조 원에 고용유발 효과만 11만 명에 이를 것으로 내다본다.

평택으로 지속적인 미군 이전은 상업시설의 상권 형성으로 지역 경제 급성장에 기인할 것으로 보인다. 특히 삼성전자 반도체 공장 예정지와 KTX 역 인근 땅값은 최근 3년 동안 두 배 이상 올랐다고 현지 공인 중개업소의 설명이다.

분양 관계자는 건물의 4면이 모두 도로를 접하고 있어 상업시설 모두 전면이 도로 방향으로 배치돼 차량이나 도보 이용자들의 눈에 잘 띄어 입주한 상가 입주민의 만족도가 매우 높은 편이라고 설명했다. 상업시설에 기 입주한 임차인 역시 간판이 도로변에 노출돼 다른 광고가 필요 없고 홍보 비용도 줄일 수 있다고 전했다.

튼튼한 배후입지와 향후 개발 호재 등도 뒤따라야 지속적인 임대 수익 기대

이미경 이사는 “수익형 부동산 투자에 있어 가장 중요한 원칙은 교통 인프라 등을 잘 갖춘 환금성이 강한 입지를 선택해야 하며 안정적이며 지속적인 임대 수익을 위해서는 반드시 인근 지역의 배후수요와 향후 개발 호재도 함께 고려해야 한다”라고 덧붙였다.