[배병휴 회장 @이코노미톡뉴스(EconomyTalk News, 이톡뉴스)] 국토부가 서울 집값을 잡기 위해 재개발, 재건축 단지의 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다는 방안을 검토하고 있다고 공개했다. 김현미 국토부 장관이 지난 8일, 국회 국토위에 참석, 서울 아파트값의 연속 상승세를 지적하며 “민간택지에도 분양가 상한제 적용이 불가피하다”고 밝혔다. 김 장관은 지난 달 방송기자클럽 초청 토론회에서도 이 같은 방침을 밝혀 언론보도를 통해 이미 전파된바 있었다.

서울 집값 잡기위한 반시장 규제 도입

국토부가 공공주택에만 적용해온 분양가 상한제를 민간부문까지 확대하려는 방침은 시장의 반발을 살 수 있다는 사실을 알고 있을 것이다. 그렇지만 김 장관은 서울의 경우 기존 아파트 가격 상승률보다 분양가 상승률이 2배 이상 높다는 점을 지적하며 “분양시장은 실수요자 중심인데 무주택 서민들에게는 분양가가 너무 높아지고 있지 않느냐”는 문제를 강조한다. 이에 따라 이미 국토부 내부에서 주택법 시행령을 개정, 상한제 지정요건을 완화하는 방안을 검토 중에 있노라고 밝힌 것이다.

지정요건 완화를 어느 선으로 결정하느냐에 따라 규제 강도가 달라지기 때문에 이는 정책검토의 대상이 된다. 이보다 앞서 국토부는 지난 달, 신규 아파트 분양가를 낮추고자 주택도시보증공사(HUG)의 ‘고분양가 심사기준 개선안’을 적용하기 시작했다. 그러나 김 장관은 이 심사기준만으로 민간택지 아파트 분양가 관리에는 한계가 드러나 주택법 시행령 개정을 통한 상한제 확대를 추진하겠다는 방침이라고 설명했다.

반면에 분양시장에서는 ‘고분양가 심사기준 개선안’ 시행만으로도 “이렇게 낮은 가격으로는 분양할 수 없다”는 반발 기류가 나타나고 있다는 소식이다. 이미 재건축, 재개발 단지마다 사업 연기나 포기 사태가 일어날 수 있다는 주장이다. 이렇게 되면 결국 민간아파트 분양가 상한제 도입이 신규 공급물량 축소와 집값 반등으로 작용할 수 있다는 전망이다.

국토부가 집값 안정을 위해 민간아파트 분양가 상한제라는 강수를 도입하려는 고뇌를 이해하면서도 “반시장 규제 정책의 도입이 만만치 않고 순탄치 못하리라는 우려”가 제기되는 것이다.

노무현정부 도입 후 폐지됐다가 부활

분양가 상한제란 반시장 규제임이 분명하다. 이 때문에 과거에도 이와 관련 논란을 거듭한 사례가 있기 때문에 현 정부가 고심 끝에 다시 이를 들고 나왔을 것으로 믿는다.

정부가 말하는 분양가 상한제는 감정평가사 2인 이상이 평가한 토지비용을 바탕으로 정부가 개입한 기본형 건축비를 합쳐 분양가를 산정하겠다는 방침이다. 이는 분양가를 낮출 목적이기 때문에 실제 시장시세 보다 낮게 산정될 수밖에 없을 것이다. 대체로 분양가의 10~20%를 낮추는 효과가 있을 것이라는 예측이다.

2007년 9월, 노무현 정부가 처음으로 민간아파트 분양가 상한제를 전면 도입한 바 있다. 그러나 시행 1년간 상한제의 적용을 받은 수도권의 민간주택 공급은 겨우 500여 가구밖에 안 돼 공급물량 급감 현상으로 작용했다. 이어 2008년에는 금융위기에다 주택경기 침체가 겹쳐 전국적으로 미분양 아파트가 쌓였으니 주택업계의 아우성이 극심할 수밖에 없었다.

박근혜 정부인 2014년에는 민간주택에 대한 분양가 상한제가 거의 사문화되고 말았다. 주택법상으로는 분양가 상한제 규정이 살아 있었지만 “최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 등…”의 적용조건 미 충족으로 실제 적용 사례가 나타나지 않았던 것이다.

그 뒤 2017년에는 적용조건을 완화하면서 분양가 상한제가 다시 살아났지만 서울 집값이 계속 하락세를 나타내어 거의 유명무실했다. 그러다가 현 정권의 부동산과 주택규제, 대출규제에다 중과세 방침 등 각종 규제정책 남발 속에 집값 상승세가 재발되어 해묵은 강수를 다시 꺼내든 상황으로 반전한 모양이다.

반기업, 반시장 최소화토록 신중 설계해야

국토부가 불가피하게 민간아파트 분양가 상한제를 도입한다고 해명하지만 시장 측면에서는 “정부의 손길이 개입하면 또 다른 부작용을 유발한다”고 지적한다. 대표적인 지적이 서울 중심의 ‘로또 아파트’를 양산하는 결과를 빚을 수 있다는 말이다. 부동산 시장에서는 강남 대치동의 래미안대치팰리스(청실아파트 재건축)의 사례로 보면 2013년 10월 분양 이래 4년 만에 집값이 5~7억 원이나 올랐다고 한다.

이를 두고 공급이 수요를 못 따르는 상황에서 분양가를 규제하면 ‘운수 좋게 분양 받은 소수’들만 막대한 이익을 누리게 된다는 주장이다. 반면에 주택사업자들은 “수익성이 떨어져 공급물량 줄이게 되면 이것이 다시 집값 상승요인으로 악순환 작용을 하지 않느냐”는 반론을 제기한다. 땅값과 자재비 오르고 인건비도 계속 상승 추세인데 분양가 상한제로 수익성을 더욱 악화시키면 부실공사를 낳거나 사업축소 또는 포기 밖에 나타날 것이 없을 것이다.

이 때문에 국토부가 사전에 다각적인 검토를 거쳤겠지만 집값 안정차원이란 명분으로 민간사업 영역에 몽둥이를 들이댄다는 원성을 듣지 않도록 보다 세밀하고 공정하게 상한제를 설계할 것을 촉구한다.

현 정권은 촛불혁명 깃발 아래 분배, 복지, 공정, 정의를 앞세우지만 실제로는 반기업, 반시장 규제만능 식으로 일관해 왔다. 김현미 국토부 장관의 경우 집권당의 실세 의원으로 입각하여 내년 총선에도 출마할 예정이기 때문에 늘 포퓰리즘 ‘정치논리’의 강수를 쉽게 생각하지 않겠느냐는 관측이 나온다는 점을 유의해 주시기 바란다.