[김종현 기자 @이코노미톡뉴스] 정부가 내놓은 서민형 안심전환대출이 한도 20조 원에 3.7배 이상 쏠리면서 신청자들 사이에서는 집값 커트라인을 두고 관심이 쏠리고 있다. 업계는 당초 신청 요건이던 9억 원 보다는 한참 낮은 3억 원 선에서 결정될 것이라는 관측을 내놓은 가운데 금융당국은 30일 기준 2억1000만 원을 최저 커트라인이라고 전해 충격을 주고 있다. 이에 서울 신청자들은 사실상 제외될 것으로 전망된다. 

30일 금융당국에 따르면 주택금융공사는 지난 16일부터 지난 29일 자정까지 2주간에 걸쳐 안심전화대출 신청 접수를 받았다.

당초 업계는 흥행이 저조할 수 있다는 일부 예상과 달리 안심전환대출은 접수 시작 6일 만인 지난 22일 신청액 이 공급예정액인 20조 원을 넘어섰고 지난 26일 오후 4시 기준 신청액은 50조4419억 원을 돌파했다.

29일 자정 마감한 결과 신청자는 63만5000건이 신청한 것으로 집계됐다.

서민형 안심전환 대출은 기존 대출을 10~30년 만기 연 1.85%~2.10%(전자약정 우대금리 적용시) 금리를 적용해 최대 5억 원까지 바꿔주는 상품이다.

현재 금리가 최저치에 가깝다고 여긴 변동·준고정금리 대출자들이 1%대 대출금리를 최대 30년까지 유지한다는 점에 매력적인 상품이다.

이처럼 안심전환대출에 수요가 쏠리면서 대출 가능 여부를 결정할 ‘집값 커트라인’에 관심이 쏠리고 있다.

접수 초기 일각에서는 시가 9억 원의 주택에 사는 사람이 ‘서민’이냐는 지적이 이어지면서 논란이 일기도 했다.

신청 급증에 커트라인 2015년 보다 낮아져

하지만 흥행으로 이어지면서 이제는 컷트라인을 걱정해야 할 상황이 됐다. 안심전환주택은 가격이 낮은 순부터 적용된다. 업계는 집값 커트라인을 두고 5~6억 원에서 결정될 가능성이 크다는 분석을 내놓기도 했다.

2015년 시행된 안심전환대출 커트라인은 2억9200만 원이었다. 반면 일부에서는 2015년 이후 잡값 상승률 약 10%와 심사에서 탈락한 신청자를 고려하면 집값 기준이 3~4억 원에서 결정될 것이라는 예상을 내놓고 있다.

특히 집값이 상대적으로 높은 서울 지역 신청자는 대환 대상으로 선정되기 어려울 것이라는 전망이 우세하다.

KB부동산 리브온 ‘월간 KB주택시장동향’ 자료를 살펴보면 진나달 기준 서울 전체 주택 중위 매매가격(중간가격)은 6억4710만 원이다. 이는 6개 광역시 전체 주택 중위매매가격인 2억 1571만 원의 3배에 달한다.

특히 주택가격을 가격순으로 5등분한 분위별 평균 가격에서 서울은 1분위 평균가격이 3억2252만 원이었다. 가장 낮은 1분위 평균 가격마저 3억 원을 웃도는 셈이어서 컷트라인이 3억 원 대로 결정될 경우 사실상 서울에서 안심전환대출 혜택을 받기 힘들 것으로 분석된다.

그러나 실제 집계 결과 커트라인은 더 내려갔다. 금융위원회는 이날 집계결과를 발표한 자리에서 최저 커트라인으로 2억1000만 원 선을 추정했다. 

다만 금융위는 요건 미비·대환 포기 비율이 약 40%에 이를 경우 실제 커트라인은 2억8000만 원까지 높아질 것으로 내다봤다. 

이처럼 집값 커트라인이 대폭 낮아지면서 서민형 논란은 불식될 것으로 보이지만 여러 불협화음이 제기되면서 논란의 불씨를 남기고 있다.

먼저 안심전환대출은 정부가 공기업(주택금융공사)을 통해 은행 대출보다 낮은 금리로 일종의 특혜를 제공한 셈이 됐다. 주금공은 이번 공급을 위해서 주택저당증권(MBS)를 발행하게 돼 사실상 공적 부조라는 평가가 나온다.

문제는 최대 9억 원짜리 집을 소유한 사람이게는 혜택이 무주택자로 있는 사람은 아무런 혜택이 없다는 비판이 제기되고 있다.

또 안심전환대출이 2015년 3월에 이미 비슷한 방식으로 판매되면서 변동금리 대출을 쓰고 있는 사람에게 또 언젠가 장기 저금리로 갈아탈 수 있는 기회가 제공될 것이라는 기대심리를 만들어낼 수 있다는 우려도 나온다.

여기에 이미 시중은행에서 고정금리를 쓰고 있는 대출자, 2015년 안심전환대출을 받은 대출자 등도 이번 안심전환대출 요건에 해당되지 않아 불만이 이어질 것으로 보인다.

안정적 주담대 내주고 위험성 높은 MBS 떠안아

이 뿐만 아니라 기조자산으로 발행되는 20조 원 규모 MBS 처리도 문제다.

당국은 MBS를 은행권이 최소 3년간 보유하는 것으로 추진하고 있다. 이에 은행들은 안정적인 주택담보대출을 넘기는 대가로 수익성도 떨어지는데다 가격변동 위험까지 높은 채권을 떠안게 됐다.

주금공은 안심전환대출을 위해 이를 기초자산으로 12월부터 순차적으로 MBS를 발행할 계획이다. 1년부터 7년물은 은행별로 대환규모 만큼 MBS를 되사가고 10년 이상은 시장에 매각한 뒤 잘 안 팔릴 때 은행이 보유하는 방식으로 진행된다.

이 과정에서 은행은 매입한 MBS를 일정기간 의무보유하기로 큰 틀에서 합의한 상태다.

이 같은 조치는 MBS가 한꺼번에 풀릴 경우 시장에 충격을 줄 수 있다는 점이 고려됐다. 또 매각한 돈을 은행권이 가계대출을 늘릴 수 있기 때문이다. 2015년 안심전환대출 때는 1년간 의무적으로 보유하도록 했다.

다만 주금공은 당초 의무보유기간으로 5년 정도가 적당하다는 입장을 내놨으나 은행들의 반발로 3년 선에서 타협한 것으로 전해진다.

한 시중은행 관계자는 “주담대 연체율이 높지 않은 상황에서 은행은 꼬박꼬박 이자가 들어오는 주담대를 가지고 있는 것이 이익이다”이라며 “더욱이 최장 35년까지 이어질 수 있는 상품이여서 손해가 크다”고 하소연 했다.

이베스트투자증권은 이번 안심전환대출로 은행업계 이자수익이 3000억 원 가량 감소할 것이라고 추산했다. 특히 은행별 NIM(순이자마진) 하락 영향은 시중은행은 평균 –1.8bp(1bp=0.01%포인트), 지방은행은 –1.3bp일 것으로 내다봤다.

한편 금융당국은 오는 10월 첫째주 심사 대상자를 선정해 문자 메시지로 안내하고 10월 첫째주부터 11월 말까지 전화로 상담할 예정이다. 또 추가 서류도 제출 받는다. 

10월 둘째 주 부터 12월 말가지 차례로 대출이 승인 돼 대환 처리를 12월 말까지 마칠 계획이다.

다만 금융당국은 초과 수요에도 불구하고 일단 추가 지원을 계획하고 있지 않다고 전했다.