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강남보다 뜨거운 '한남'…대형건설사 꼼수 '실현 가능' 할까
  • 김종현 이코노미톡뉴스 기자
  • 승인 2019.10.22 16:35
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-많지 않은 일반물량 사업성 물음표…최대 사업비 상징성에 대형사들 '눈독'
-GS 분양가 보장, 대림 임대물량 제로, 현대 이주비 5억 보장 등 파격 제안에 '과열'
 

▲ <사진=연합뉴스>

[김종현 기자 @이코노미톡뉴스] 한남3구역 재개발이 본격화되는 가운데 해당 조합 수주전을 놓고 대형건설사들의 뜨거운 러브콜이 이어지고 있다. 문제는 건설사들마다 과하다 싶을 정도로 파격적인 제안을 하고 있어 이를 지켜보는 국토교통부를 비롯해 서울시와 용산구까지 불편한 심기를 드러내고 있어 논란의 불씨를 키우고 있다.

22일 정비업계에 따르면 최근 현대건설을 비롯해 GS건설, 대립산업 등 대형건설사들을 중심으로 사업비 7조 원, 공사비 2조 원에 달하는 역대 최대 규모 재개발 사업 수주를 위해 파격적인 조건으로 조합 측에 제안하고 있다. 이들은 조합원들에게 분양가 보장, 이주비 지원, 임대물량 제로 등 내세우고 있다.

우선 GS건설은 조합원들에게 분양가 상한제가 적용되지 않는다면 일반 분양가를 3.3㎡당 7200만 원까지 보장하겠다는 제안을 내밀었다. 반면 조합원 분양가는 일반 분양가의 절반 수준인 3500만 원 이하로 낮췄다.

최근 일반 분양가가 5000만 원 이하인 점을 감안하면 조합원들로써는 구미가 당기는 가격이다.

GS건설은 또 상업 시설 분양가 주변 시세 110% 보장, 조합 사업비 전액 무이자(1조4700억 원), 조합원 분담금 입주 시 100%, 조합원 전원 한강조말 세대·테라스하우스·펜트하우스 100% 보장 등을 담았다.

현대건설은 가구당 최대 이주비 5억 원을 보장하겠다고 제안했다. 재개발 사업은 감정평가액 기준으로 LTV(담보인정비율) 40%까지만 이주비 대출을 받을 수 있다. 하지만 건설사에서 추가 지원을 해주겠다는 뜻으로 풀이된다.

여기에 현대건설은 통상 입주 전에 내는 조합원 분담금 납부를 1년 유예하는 방안을 내놨다. 이 기간동안 발생하는 금융비용을 건설사가 부담하겠다는 뜻이다.

대림산업은 LTV의 100%까지 이주비를 보장하기로 하고 임대물량이 전혀 없는 아파트 공급을 하겠다고 제안했다. 또 특화 설계를 통해 한강 조망권 가구 수를 2566가구로 조합안(1038가구)보다 늘리겠다고 밝혔다. 이에 대한 공사비는 받지 않기로 했다.

특히 대림산업은 임대아파트를 자회사가 인수해 향후 민간임대 운영후 분양하겠다는 안을 내놨다.

파격제안 실현 가능성은 '물음표'…조합원도 갸우뚱

이처럼 대형사들이 파격적인 수주 조건을 내세우면서 점점 혼탁해지고 있는 양상이다.

업계는 이들의 파격 조건이 다소 불법적인 내용이 포함돼 있다고 보고 있다. 실제 국토부도 시공권 입찰에 참여한 건설사의 입찰제안서 내용 일부가 불법 행위에 해당한다고 판단하고 있다.

우선 GS건설이 내세운 분양가 보장제의 경우 실현가능성에 의문이 제기되고 있다. GS건설은 분양가상한제를 적용되지 않을 경우라는 전제조건을 달았다.

하지만 한남3구역은 사실상 분양가상한제 적용 단지로 분류되고 있다. 더욱이 현재 강남권의 신규 분양 단지 일반분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 3.3㎡당 4900만 원에 머물러 있는 상황이다.

또 지난해 ‘한남더힐’ 옆에 비슷한 규모의 고급주택인 ‘나인원 한남’의 분양가로 HUG가 허용한 한도는 4700만 원 대였다.

이에 대해 일부 업계는 GS건설이 HUG 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 염두해 두고 있다는 관측을 내놓고 있다. 공정 80% 이상에서 HUG 분양 보증 없이 분양할 수 있어 분양가를 자율적으로 정할 수 있다.

하지만 이 또한 긍정적이지는 않다. 정부가 조만간 도입을 앞두고 있는 민간택지분양가상한제가 발목을 잡고 있다.

대림산업이 제시한 임대물량 ‘0’ 방안도 현실성 없다는 평가가 제기된다.

대림산업은 임대주택 사업을 하는 리츠 자산관리회사(AMC) 자회사를 통해 서울시 매입가격보다 훨씬 높은 가격으로 재개발 임대주택을 매입해 조합원의 수익을 높이고 추가 분담금을 낮춰 주겠다고 제안했다.

하지만 서울시 도시 및 주거환경 정비 조례 28조에서 재개발 사업시행자는 입대주택을 건설해 서울시장에 처분하도록 명시돼 있다. 서울시는 현재 재개발 사업에서 나오는 임대아파트를 SH공사를 통해 전량 매입하고 있다.

아밖에 현대건설이 제시한 이주비 5억 원 방안을 비롯해 3사 공동으로 제시한 이주비 추가 지원에 대해서도 위법성이 크다는 분석이 나온다.

우선 지난해 9.13대책을 통해 이주비 대출 한도가 40%로 제한됐다. 다만 재개발은 추가로 건설사에서 지원할 수 있다. 아파트를 대상으로 하는 재건축보다 낡은 단독주택·다세대가 몰려 있는 재개발에 영세한 주민이 많다는 이유에서다.

하지만 건설사는 이주비를 지원하더라도 조합이 은행으로부터 조달하는 금리수준으로 유상지원만 할 수 있게 돼있다. 특히 다주택자의 경우 이주비 대출을 받지 못하게 돼 있다. 이에 건설사들이 이주비가 아닌 사업비 등 다른 명목으로 다주택자에게 이주비를 우회적으로 지원할 가능성이 남아 있다.

특히 이번 한남3구역에서 풀리는 이주비가 3~4조 원대일 것으로 업계는 보고 있다.

국토부 입찰제안서 특별 점검…위법성 변수로 등장

이처럼 건설사 수주전이 진흙탕 싸움으로 번지면서 관계당국 및 지자체도 예의 주시하고 있다.

우선 국토부는 시공권 입찰에 참여한 건설사의 입찰제안서 내용의 일부가 불법 해위가 있다고 판단하고 서울시와 함께 특별 점검에 착수한 것으로 알려졌다.

국토부 관계자는 “분양가 보장처럼 조합원 분담금에 영향을 미치는 내용은 재산상 이익을 약속한 행위와 같다”면서 이는 도정법(도시 및 주거환경정비법) 위한 사항으로 해당 제안을 한 시공사는 물론 이를 수용한 조합 집행부까지 처벌대상이 될 수 있다“고 경고했다.

국토부는 조만간 입찰에 참여한 3개 건설사의 제안서가 확보되는 대로 세부 법률 검토를 거친 뒤 위반사항이 적발될 경우 행정지도나 시정명령, 형사고발 등을 조치를 취할 방침이다.

또 현재 한남3구역 입찰공고 상에는 부정당업자의 입찰을 제한하는 동시에 정비사업 계약업무 처리기준, 서울시 공공지원 시공자 선정기준 등을 준수하지 않을 경우 해당 건설사의 입찰 자격을 박탈한다는 내용이 담겨 있다.

이에 정부와 서울시의 합동 점검 결과가 시공사 선정에 변수가 될 수 있다는 관측이 조심스럽게 제기되고 있다.

한편 한남3구역은 한남동 686 일대 노후주택을 197개동, 총 5816가구(임대가구 867가구 포함)의 매머드급 대단지 아파트로 개발하는 사업이다.

다만 건폐율이 높고 일반분양 물량이 많지 않아 애초부터 사업성이 높지 않은 것으로 평가받고 있다.

그러나 건설사들은 공사비 1조8880억 원을 비롯해 총 사업비가 7조 원에 달하는 역대금 재개발 프로젝트라는 상징성 때문에 눈독을 들이고 있다. 또 한남뉴타운 5개 구역 중 면적이 가장 넓고 뒤로는 남산, 앞으로는 한강이 흐르는 배산임수 입지에 강남권에 어깨를 나란히 할 만한 랜드마크를 세울 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

한남3구역 조합은 오는 12월 18일 조합원 총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.

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김종현 이코노미톡뉴스 기자  todida@economytalk.kr

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