[배병휴 회장 @이코노미톡뉴스(EconomyTalk News, 이톡뉴스)] 수도권 집값을 잡기 위해 예고한 대로 민간택지 분양가 상한제 도입 방침이 발표됐다. 국토교통부가 6일 세종청사에서 주거정책심의위를 열어 서울의 강남 4구, 개포․반포․용산․여의도 등 27개 동을 분양가 상한제 지역으로 지정했다. 분양가 상한제는 2015.4월 이후 4.7년 만의 부활이다. 또한 문 정권 출범 이래 무려 17번째 주택․부동산 관련 규제정책으로 집계된다.

집값 상승 악순환 끊기 위한 고강도 규제

정부가 서울의 집값과 힘겨운 전쟁을 치르는 모습을 보여 왔다. 김현미 국토부 장관이 “집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가 상한제를 도입했다”고 말했다. 김 장관은 “분양가 관리를 회피하려는 단지지역은 반드시 지정하고 시장불안 추세가 확대되면 모든 정책수단을 통한 추가대책으로 잡겠다”는 방침을 밝혔다.

분양가 상한제도가 오는 8일 관보에 게재되면 입주자 모집공고 신청시 일반분양 물량 30가구 이상 모든 단지에 상한제가 적용된다. 그러나 6개월 유예 조치된 재개발, 재건축 단지는 내년 4월 29일 이후 적용된다

이번 상한제 도입 관련, 국토부 이문기 주택토지실장은 서울시내 25개 자치구가 사실상 상한제 적용 법적요건을 갖추고 있지만 “1년간 분양가 상승률이 높거나 서울의 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정물량이 많은 곳을 집중 검토했다”고 설명했다. 이어 “주택도시보증공사(HUB)의 고분양가 관리를 피해 후분양을 택하거나 일반분양 물량을 민간 임대업체를 통해 매각하려는 움직임이 있으면 곧바로 지정하겠다”는 강력 방침도 밝혔다.

또한 상한제 지역 인접 동에 나타나는 ‘풍선효과’에 대해서도 추가지정으로 대응하겠다는 정부의 고강도 규제방침을 밝혔다. 국토부는 이번 분양가 상한제로 주택도시보증공사 제한 가격보다 분양가가 5~10%가량 낮아질 것으로 예상한다.

상한제 분양가는 택지비에 정부 표준건축비를 더하고 적정 사업이윤으로 산정된다. 대체로 현 시중 시세의 70~80% 수준이 될 것으로 예상된다. 그렇지만 시장의 동요와 거부 반응이 어떻게 작용할는지는 불확실하다는 관측도 있다.

분양가 상한제에 의한 당첨자는 ‘로또 대박’이 될 수 있다고 본다. 다만 5~10년간 전매제한 및 2~3년간 실거주 의무가 따르기도 한다. 그러나 지난 역대 정권과 현 정부까지 온갖 시장규제에 적응해온 규제회피 체험이 누적되어 있는 것도 사실이다.

17번째 규제란 반시장 정책의 실패기록

솔직히 집값 안정을 ‘반시장적’ 규제조치로 달성할 수 있겠느냐는 회의가 느껴진다. 문 정부가 지금껏 여러 차례 고심해온 모습을 지켜봤지만 지난 2.6년간 무려 17차례나 규제정책을 도입한 것은 ‘반시장 정책의 실패’를 말해준다.

대강 기억하기로는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 축소, 투기지역 및 투기과열지역 지정, 다주택 양도세 중과, 종부세 중과, 대출규제 강화 등으로 시장을 통제했다. 그러나 순기능에 이어 역기능이 반발하고 요동쳤다. 이번에 다시 민간택지 분양가 상한제 확대로 고강도 시장규제에 나섰으니 집값과의 최후의 결전 아니냐는 느낌이다.

정부의 규제방침을 이해코자 노력하지만 주택․부동산 전문가들의 반응으로 보니 “정부가 또다시 너무 쉽게 시장통제에 나섰다”는 비판이다. 시장을 동요시키는 ‘충격요법’은 일시적 반짝 효과는 있을지언정 규제대응 내성을 축적시키며 집값 재상승 반발을 불러오게 된다는 주장이다. 또한 집값 상승의 배후엔 공급확대 요구가 분명한데도 가격규제만 강화하니 시장과 수요자가 실망하고 반발할 수밖에 없지 않느냐는 지적이다.

대체로 상한제가 초기의 일시적 기대효과는 분명하겠지만 재개발, 재건축 사업의 수익성 악화로 공급 감소를 가져올 수밖에 없다. 주택사업자 측면에서는 수익성 악화에 무리하게 대응하기보다 규제만능의 문 정권 이후 관련제도 개선을 기대하며 관망하지 않겠느냐는 전망도 나온다.

지역별 대응 움직임이 벌써 언론에 보도되고 있다. 상한제 적용 회피를 위해 사업 속도를 앞당겨 내년 4월 말 이전까지 분양을 추진하리라는 예측이 있고 상한제 적용을 피할 수 없는 단지의 경우 조합원의 부담금 상승, 사업지연 부작용 등이 제기되고 있다는 이야기다.

정부 힘으로도 시장원리 꺾을 수 없다

국토부가 시장논리를 역행하며 규제정책을 도입한 것이 내년 4월 총선과 관련이 있지 않느냐는 일부 부정적 관측도 있다. 상한제 도입은 투기심리를 위축시켜 집값 상승 기세를 막을 수 있을 테니 총선에는 도움이 될 것으로 기대할 것이기 때문이다.

반면에 이번 상한제 지정에서 빠진 강남 4구 이외 지역, 목동․흑석동․경기도 과천․분당지역 등으로 주택수요가 이동하여 집값 상승을 부채질하지 않겠는가. 또한 상한제 인접 동으로 확산될 ‘풍선효과’마다 즉각 추가지정으로 대응하겠다고 강조했지만 과연 가능할까.

이번 정부가 상한제 지정으로 투자 추천지역을 찍어준 의미가 있기 때문에 집값안정 정책의도와는 달리 수요를 불러들여 가격상승을 부추겨 놓고 다시 규제하겠다는 말인가.

문 정권의 기본이 반재벌, 반시장으로 집값을 잡기 위해 민간택지 분양가 상한제를 도입한 것도 정권 차원의 기본성격이 아니냐고 보여 진다. 그렇지만 집값 안정이 중요하지만 자본주의 시장경제의 기본 틀을 지나치게 억제하는 것은 성공할 수 없다고 확신한다. 왜냐하면 시장경제를 정부가 힘으로 누르면 일시적으로 굴복할지언정 끝까지 순응하지는 않는다. 이 때문에 반시장 규제정책은 정치적으로 일시적 반짝 효과는 자랑할 수 있을지 모르지만 또 다른 문제를 누적시켜 간다는 사실을 숨길 수 없다. 그래서 시장경제주의자들은 “시장의 힘을 이길 수 있는 정부는 없다”고들 말한다.