[김종현 기자 @이코노미톡뉴스] 정부가 3기 신도시 부지로 고양 창릉·부천 대장을 추가 지정하면서 30만 가구 공급 계획을 마무리한 가운데 분산 효과에 대한 기대와 함께 집값을 잡기에는 다소 부족하다는 평가가 나오고 있다. 더욱이 기존 2기 신도시 주민들이 불만을 블러내고 있고 토주의 반발도 있어져 속도감 있게 신도시로 조성하기에는 쉽지 않다는 우려가 나오고 있다.

8일 주택업계에 따르면 국토교통부는 지난 7일 3기 추가 신도시 부지로 고양 창릉, 부천 대장을 추가 지정했다.

당초 시장에서는 시흥과 광명이 유력한 후보지로 거론돼왔다. 특히 이들은 앞서 이명박 정권 시절에도 보금자리주택 사업 부지로 지정되기도 했다.

하지만 정부는 유력 후보지를 제외하고 고양 창릉과 부천 대장을 깜짝 지정해 예상을 빗나가는 결정을 내렷다.

이에 대해 전문가들은 3기 신도시로 지정된 지역의 주민들의 반발이 예상보다 거세계 불고 있는 것이 어느 정도 작용했을 것으로 보고 있다. 특히 이번에 제외된 시흥과 광명이 경우도 보금자리 주택 부지 조정을 놓고 지역민의 반발이 거세 무산된 바 있다. 

또 이미 수차례 후보지로 거론되면 이미 땅값이 올랐고 투기 수요가 이미 침투해 있다는 것도 정부가 제외하는 용인으로 작용했다는 분석이 나오고 있다.

반면 추가 지정 지역에 대해서는 부동산 시장 안정에 나쁘지 않다는 긍정적인 평가를 내리고 있다.

이들 지역은 지난해 말 공개된 4곳 중 과천시 과천지구보다는 입지 면에서는 떨어지지만 서울 접근성, 인근 지역과의 연계 개발 가능성 등에서는 남양주 왕숙보다 낮다는 평가가 우세하다.

특히 왕숙지구 다음으로 큰 부지인 고양 창릉의 경우 서울 외곽에서 불과 1km 정도 밖에 떨어져 있지 않아 사실상 서울 생활권이라는 분석도 나온다.

다만 당장 신도시 지정 만으로 가격에 영향을 미치지 않는 다는 점에서 집값 안정보다는 수요분산 효과가 크다는게 전문가들의 분석이다. 

고양시 베드타운에서 자족도시 변모 기회

우선 고양 창릉지구 지정을 통해 고양시는 베드타운에서 자족도시로 변모하기를 고대하고 있다.

고양시 창릉동, 용두동, 화정동 일원에 조성되는 창릉지구는 3기 신도시 중 두 번째로 큰 규모를 자랑한다. 총 813㎡에 공급되는 주택수만 3만8000가구에 달한다.

고양시는 1기 신도시인 일산신도시를 비롯해 원흥지구, 지축지구, 삼송지구 등이 개발됐지만 서울 강남 지역 접근성이 떨어지고 기업 유치에 애를 먹으면서 사실상 베드타운으로 전락했다.

이 때문에 이번 창릉지구를 통해 자족 기능을 갖추겠다는 게 고양시의 바람이다.

실제 창릉지구는 전체 가용 면적의 40%인 135만㎡를 자족용지로 조성할 계획이다. 이는 판교테크노벨리의 2.7배 수준으로 이미 운영 중인 일산선, 경의·중앙선을 비롯해 GTX, 고양선(새절역~고양시청) 등이 신설될 경우 원활한 교통 여건을 확보하게 돼 판교 못지않은 자족도시의 기능을 갖출 것으로 기대된다.

이재준 고양시장은 “3기 신도시(창릉지구)는 가용요지 40%를 자족용지로 기업을 지원하고 교통망 개선으로 열악했던 수도권 진입 요건도 나아질 것이다. 고양시(고양도시관리공사)가 LH와 도시 조성을 함께 추진해 사업능력을 키우고 여기서 발생한 이익이 고양시에 투자되도록 설계해 고양시민 삶의 질 향상과 미래를 창조하겠다”고 전했다.

부천시 산업단지 노후화 청년층 이탈 타개

부천 대장동, 오정동, 원종동 일원에 조성되는 대장지구는 343만㎡조성 되며 총 2만 가구가 들어설 예정이다.

이곳은 앞서 발표된 인천 계양과 인접해 있어 동반 개발이 기대되는 곳이기도 하다. 또 대기업 연구개발 단지로 개발된 서울 마곡지구와도 가깝다는 것도 유리하게 작용됐다.

다만 이 지역은 교통망이 취약해 서울과는 가깝지만 접근성이 떨어진다는 게 전문가들의 평가다.

이에 정부는 김포공항역과 부천종합운동장역을 잇는 S(Super)-BRT를 설치하고 청라BRT와 연계 도로망 확충 등을 추진하기로 했다.

부천시는 대장지구 개발을 통해 산업단지 노후화로 공장이 빠져나가고 생산인구도 줄고 있는 현 상황을 타개하고자 하는 의지를 담고 있다. 이 때문에 시가 적극적으로 나서 국토부에 먼저 제안한 것으로도 알려져 있다.

부천시는 기업 이주지원을 위한 원스톱 지원 시스템을 도입해 지능형롯봇이나 첨단소재, 항공드론 등 신산업을 집중 유치하겠다는 계획을 세웠다. 또 공장 이전 부지는 공원 등으로 조성하는 도시재생사업을 추진하고 주민혐오시설인 하수처리장은 상부를 엎어 30만㎡ 규모의 멀티스포츠센터를 조성하기로 했다.

장덕천 부천시장은 “대장신도시 개발 핵심은 첨단 산업단지와 친환경 생태도시를 조성하고 서부권 광역교통망을 개선하는 것”이라며 “부천은 2000년 이후 공업지역이 쇠퇴하고 청장년 외부이탈이 가속화됐지만 신도시 조성으로 공업지역을 재배치하고 청년층 인구 유입으로 첨단 자족도시로 재도약하겠다”고 밝혔다..

여건 좋은 3기, 2기 신도시 불안감만 키워

다만 이 같은 청사진에도 불구하고 여러 해결과제가 남아 있어 논란은 지속될 것으로 보인다.

먼저 2기 신도시 입주민들의 반발이 이어지고 있는 것이 큰 부담으로 작용하고 있다.

3기 신도시의 경우 기존 2기 신도시보다 서울에 가깝다는 이점을 가지고 있어 결국 2기 신도시의 집값 하락을 야기할 것으로 보인다. 더욱이 아직 2기 신도시 분양이 남아 있는 상황에서 3기 신도시 사업 돌입은 자칫 미분양을 초래할 수 있다는 우려가 제기된다.

추가로 지정된 고양 창릉과 부천 대장 근처에는 인천 검단신도시를 비롯해 김포 한강신도시, 파주 운정신도시 등 2기 신도시들이 즐비해 있다.

문제는 이들 모두 열악한 교통 문제 등으로 저조한 분양실적을 기록하고 있다.

한때 마지막 수도권 신도시로 불렸던 검단신도시의 경우 ‘한신더휴’, ‘센트럴푸르지오’ 등이 올초 분양에 돌입했지만 1순위 청약에서 대거 미달됐다.

지난 2월 분양한 센트럴 푸리지오의 경우 1순위 청약에서 1439가구 모집에 1154명이 청약 신청하는데 그치며 미달됐다. 이후 2순위 분양을 통해 공급 가구 수를 채웠으나 1, 2순위를 합친 최종 평균 경쟁률은 1.04대 1에 불과했다.

이런 불안감은 1기 신도시인 일산도 마찬가지다. 청와대 국민청원 게시판에는 지난 7일 3기 신도시를 추가로 발표한 직후 ‘3기 신도시 고양 지정, 일산신도시에 사망선고-대책을 요구합니다’라는 글이 올라오기도 했다.

이에 대해 전문가들은 고양 창릉의 경우 서울에서 분산되는 인구도 있지만 운정, 일산 등지에서 서울 인근으로 내려오는 경우도 있다며 벌써 30년이 돼가는 일산신도시가 타격을 입을 수도 있다는 분석을 내놓기도 했다.

이 외에도 부천 대장의 경우 김포공항과의 불과 2~3km밖에 안 돼는 직선거리 때문에 항공기 소음 문제가 불거질 것으로 보인다.

당초 해당 지역은 항공기의 원활한 운항과 소음 문제 때문에 고도제한이 적용돼 52m 이상의 건축물을 지울 수 없다. 이에 1970년대 개발제한구역으로 묶인 이후 그동안 개발을 하지 못한 전력이 있다.

수십조 원 보상금, 수도권 집값 자극제 우려도

3기 신도시가 넘어서야할 난관은 이 뿐만이 아니다. 3기 신도시 조성을 위해 투입될 토지보상액이 단기적으로 수도권 집값을 자극할 수 있다는 우려가 제기된다.

이에 한 부동산중계업체 관계자는 “하반기 수십조원 규모의 대토 보상금이 부동산 시장에 재유입될 가능성이 큰 상황에서 추가 공급 계획이 확정됨에 따라 시중의 유동자금이 토지 등 부동산 가격 상승의 도화선이 될 수 있다”며 “보상 방식을 현재의 대토(대체토지), 채군, 현금보상 외에도 연금 방식 등 보상을 다양화해 시장 자금이 풀리는 것을 최소화해야 한다”고 조언했다.

더욱이 공시지가 기준의 보상금을 두고 토지주들을 설득할 수 있을지도 여전히 의문이다.

한 전문가는 “3기 신도시도 과거의 개발방식을 답습해서는 안된다”며 “보상이후에 급등한 집값으로 인해 정작 원주민들이 쫓겨나는 신세가 반복돼 왔다. 원주민이 정착할 수 있는 대책도 마련돼야 한다”고 전했다.

시민단체들 역시 3기 신도시에 대해 일제히 반대하는 입장을 내놓고 있어 논란은 지속될 것으로 보인다. 

경제정의실천시민연합(경실련)은 지난 7일 “신도시 정책은 집값안정책이 아니라 투기조장책이다. 택지를 판 공기업과 건설사가 이익을 나눠 갖는 구조로 분양가가 내려가지 않고 주변 집값을 끌어올리는 문제가 반복되고 있다”고 우려를 나타내기도했다.