[이진영 변호사(법무법인 세주로) @이코노미톡뉴스] 최근 아파트의 평균 전세 값 뿐만 아니라 월세 값도 가파르게 상승하고 있어 서울 아파트 전 월세를 통틀어 재계약한 세입자 3명중 1명은 계약 갱신권을 행사하지 못한 것으로 나타났다. 그중 평균 월세는 전년 대비 10.6% 정도가 눈에 띄게 올라 고통받고 있는 세입자들이 발생하는 가운데 월세를 체납하는 일부 세입자의 영향으로 피해를 입고 있는 임대인들 또한 늘어나고 있는 것을 확인할 수 있다.

이때 임대인은 부동산에 대한 소유권이 있다는 명목 하에 허락없이 접근하여 밀린 월세에 대해 독촉할 경우 주거침입죄가 적용돼 처벌받는 상황이 발생하기도 한다. 주거침입죄는 형사법에 해당하며 사안에 따라 가중처벌을 받을 수 있기에 주의해야한다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하는 것을 목표로 삼고 있으므로 이는 임대인과 임차인 모두 해당되기에 통보 없는 접근은 금물이다. 탈없이 통보를 하려면 사전에 내용증명 등 문자를 통해 계약해지를 알리는 것을 권유하는 바이다. 하지만 그럼에도 이를 무시하고 점유하고 있다면 명도 소송과 같은 법적절차를 밟는 것이 좋다.

명도 소송이란 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 불법으로 점유하고 있거나 월세를 장기간 내지 않을 경우 임차인을 상대로 건물을 비워 달라고 청구하는 소송을 일컫는다. 명도소송을 진행하기 앞서 점유이전금지 가처분신청을 할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분신청이 결정되면 세입자가 제삼자에게 부동산의 점유를 양도하였더라도 집행단계에서 이를 배제하고 강제집행을 진행할 수 있다.

해당 소송에서 세입자가 패소하는 경우 건물에서 나가게 되는 것이 대부분이지만 불응하는 경우 임대인의 동의 여부에 따라 강제집행이 진행된다. 강제집행은 꽤나 복잡한 단계를 거치며 오랜 기간이 소요되는 편에 속한다. 세입지가 명도소송 판결문을 받았음에도 방을 빼지 않는다면 집행관은 정해진 기간내에 건물을 인도하라는 계고집행을 1차로 먼저 통보하게 된다.

1차 계고집행을 받았음에도 지속적으로 불이행한다면 집행관은 강제집행을 속행하게 된다. 해당 과정에서 모든 짐을 빼내 물류창고에 보관하게 되는데 본 과정에서 세입자가 운반하기 힘든 물건은 수거하지 않는 경우가 종종 있다. 이때 물류창고 보관비는 무료로 제공되는 것이 아니기에 무기한동안 돈낭비를 하고 싶지 않다면 매각절차 또한 신청하는 것이 좋다.

이로써 세입자가 월세를 내지 않을 경우에 어떤 대처를 해야 하는지에 대해 알아보았다. 내용증명을 송달했음에도 불응하는 자세를 보인다면 명도소송을 진행할 수 있지만 과정이 순탄치만은 않다는 것을 알 수 있다. 법적지식이 부족해 원만하게 해결하고 싶다면 전문 변호사를 선임해 차질없이 마무리하는 것을 권유한다.